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地产行业动态跟踪报告:投资、动工如期回落,出售依旧显现韧性

2019-08-22

单月投资增速回落,后续将延续下行。2019年1-7月全国房地产投资同比增长10.6%,增速较上半年回落0.3个百分点;其中7月单月投资同比增长8.5%,较6月回落1.6个百分点。我们觉得投资增速回落主要受土地购置费增速降低影响,1-7月施工面积同比增长9%,增速较上半年扩大0.2个百分点。展望后市,跟着融资端连续收紧,将逐步传送到拿地及动工端,带动地产投资增速连续下行。

    单月出售显现韧性,后续将以稳为主。1-7月全国商品房出售面积同比降低1.3%,出售额同比增长6.2%,较上半年分辨上升0.5个跟 0.6个百分点。7月单月出售面积同比增长1.2%,增速由负转正;出售额同比增长9.8%,增速较6月上升5.6个百分点。分区域来看,1-7月西部、中部、东部、东北部地区出售面积增速分辨较上半年晋升0.5个、0.4个、0.4个、0.5个百分点,整体显现韧性。展望下半年,一二线跟着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且明确不将房地产作为短期刺激经济手段,后续预计以稳为主;三四线楼市受制于供应充沛、需求萎缩,压力或连续浮现,维持全年全国出售面积同比小幅负增长的断定。

    新动工增速回落,中期趋势向下。1-7月新动工同比增长9.5%,较上半年降0.6个百分点;其中7月单月同比增长6.6%,较6月降低2.3个百分点。我们觉得全国新动工仍将延续回落,主要因:1)2018H2以来房企拿地连续收缩,2019年1-7月土地购置面积增速较2018年降低43.6个百分点至-29.4%,拿地强度降低制约可供动工土储;2)楼市降温趋势不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企动工踊跃性;3)2018年下半年基数逐步攀升。

    土地市场趋于波动,竣工降幅逐步收窄。1-7月全领土地购置面积同比降29.4%,土地成交价款同比降27.6%,降幅较上半年扩大1.9个百分点及持平;溢价率方面,7月单月百城土地成交溢价率11.4%,环比降8.1个百分点,量、价均显示土地市场逐步走稳。跟着资金面连续收紧,加快出售回笼、减缓拿地成为多数房企应关于之策,预计后续房企拿地将更为感性。1-7月商品房竣工面积同比降11.3%,降幅较上半年收窄1.4个百分点。斟酌2017、2018年竣工已继承两年负增长,且2015-2018年期房出售清楚回升,交房刚刚性下预计后续竣工降幅或连续收窄。资金面收紧情形下,不排除后续房企因资金压力降落施工强度,进而影响竣工增速回升节拍。

    到位资金增速收窄,按揭利率逐步回升。2019年1-7月房企整体到位资金10万亿,同比增长7%,增速较上半年降低0.2个百分点。受益于7月出售增速回升,1-7月定金及预收款增速较上半年晋升0.6个百分点至9.6%。1-7月个人按揭贷款增速较上半年晋升0.2个百分点至11.3%,国内贷款增速较上半年晋升1.1个百分点至9.5%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项反省等,行业融资端连续收紧,7月全国首套房贷利率已回升至5.44%,预计下半年行业融资端仍将连续趋紧。

    投资提议:市场危险偏好承压背景下,主流房企低估值、高股息率、业绩增长肯定优势逐步浮现,已公布业绩的保利、绿地、金地等中报均显现高增,配置价值连续凸显。提议关注低估值、高股息率、业绩增长肯定、融资占优的龙头房企如保利、万科,以及布局中心城市群及周边、出售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

    危险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充沛、需求萎缩,加上此前未有清楚调剂,预计后续量价均将面临较大压力,将来或具备三四线楼市超预期调剂导致出售承压,进而带来房企大规模减值及中斗室企资金链断裂危险;2)受楼市火爆影响2016年起地价连续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块将来面临毛利率下滑危险;3)近期行业资金面连续收紧,而多地亦接踵政策微调以降落市场热度,后续楼市回归安稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链危险。


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